Nieuwe regels om conflicten tussen eigenaars en/of huurders van appartementen te voorkomen

Sinds 1 januari gelden nieuwe regels om conflicten tussen eigenaars en/of huurders van appartementen te voorkomen.

Vlaanderen telt 820 000 appartementen. Veel gebouwen zijn verouderd en voldoen niet meer aan de nieuwe energienormen. Wanneer een renovatie nodig is, leidt dit gemakkelijk tot discussies. Niet iedereen heeft altijd dezelfde belangen.

Om mogelijke conflicten te voorkomen en om de besluitvorming beter te doen verlopen, gelden sinds 1 januari nieuwe regels. Verschillende meerderheden die nodig zijn om een beslissing te kunnen nemen, worden versoepeld. Dwarsliggen wordt moeilijker.

Meer informatie hierover kan je vinden op de website www.notaris.be onder de zoekterm ‘appartementsrecht’.

Dat neemt niet weg dat er nog steeds hevige discussies mogelijk zijn. Dikwijls wordt de oplossing van een geschil aangereikt in het wetboek, de basisakte, het reglement van mede-eigendom of het reglement van interne orde. Soms bevat een onzorgvuldig opgestelde of ongewild dubbelzinnige tekst de kiem van een conflict. Soms wordt beroep gedaan op het ‘gezond verstand’. Maar soms leidt dit niet tot meer begrip, en wellicht ook niet tot de oplossing ... want wat is ‘gezond verstand’?

De samenleving in een appartementsgebouw is dikwijls heel divers. Mensen kunnen zich aan elkaar ergeren om de meest uiteenlopende redenen. Mensen kunnen zich onveilig voelen of eenzaam. Mede-eigenaars hebben een verschillende achtergrond, een uiteenlopende financiële of familiale context. Zo zullen zij op eenzelfde situatie dikwijls anders reageren. Met opzet wil ik hier niet aan anekdotiek doen.

Wanneer mede-eigenaars met hun probleem - wat neutraler klinkt dan conflict - beroep doen op een bemiddelaar, zal deze in eerste instantie luisteren om het probleem te begrijpen. En hij zal véél vragen stellen. Daarbij tracht hij de dialoog tussen de mede-eigenaars te bevorderen.

Via standpunten zoekt de bemiddelaar naar de achterliggende belangen en behoeften.
- « Hij maakt teveel lawaai. » wordt zo mogelijk :
- « Ik heb nood aan rust wanneer ik thuiskom na mijn nachtdienst. » en leidt tot :
- « Ik wist niet dat je de shift deed . Ik begreep niet waarom je zo hysterisch reageerde op mijn muziek. Ik dacht dat je onverdraagzaam was, dat je een hekel had aan hardrock. »

Deze dialoog bevordert het wederzijds begrip en komt de samenleving binnen een appartementsgebouw ten goede. De syndicus kan hierin een belangrijke rol spelen. Hij kan het initiatief nemen om mede-eigenaars (en bewoners) samen te brengen voor een bemiddeling. De sfeer op de jaarvergadering zal er alleen maar beter op worden.

Wanneer een syndicus moeilijkheden verwacht op een algemene vergadering, kan hij zich ook laten bijstaan door een bemiddelaar. Deze kan de gesprekken volgen. Hij kan tussenkomen wanneer partijen hardnekkige standpunten formuleren. De bemiddelaar zal zich bij aanvang van de vergadering duidelijk positioneren. Hij geeft uitleg over bemiddeling, en hij maakt duidelijk dat hij, hoewel uitgenodigd door de syndicus, niet de belangen van de syndicus of de meerderheid

vertegenwoordigt, maar meerzijdig partijdig is, en bereid is om te luisteren naar elke medeeigenaar.

De nieuwe wet op de mede-eigendom sluit arbitrageclausules uit -een verplichte derdenbeslissing buiten de rechtbank - maar verwijst expliciet naar de mogelijkheid van bemiddeling en collaboratieve onderhandeling. Ook de wetgever zet steeds uitdrukkelijker in op bemiddeling voor preventieve en curatieve geschillenregeling, als alternatief voor de rechtsgang.

 

Auteur: Axel De Schrijver